買到白蟻屋怎麼辦？先保全證據、再除白蟻：從一件判決看順序為什麼重要
重點整理：交屋後發現白蟻，順序很重要：拍照錄影 → 請業者勘查並留紀錄 → 通知賣方與仲介 → 洽詢律師是否需要鑑定 → 再施工。臺南地院 110 年度重訴字第 321 號判決中，鑑定時白蟻已經被處理完，現場找不到活蟻，買方最後敗訴。先除再說，可能讓之後很難說清楚。
一件判決：現況說明書勾「否」，買方還是敗訴
這是臺灣臺南地方法院 2024 年 11 月 22 日的判決（110 年度重訴字第 321 號）。整理判決書中的事實：
- 房屋：臺南的一間中古木造房屋。
- 交屋：2020 年 12 月 20 日（民國 109 年）。
- 發現白蟻：交屋後隔年 5 月發現疑似白蟻，8 月請白蟻防治人員勘查確認。
- 現況說明書：第 35 項「本標的是否曾有白蟻蟲害之情形」，賣方勾「否」。
- 鑑定：臺南市結構工程技師公會鑑定時記錄，蟲蝕範圍主要在電線盒與木作內飾材，約 34 平方公尺，「均已被原告所雇用的驅蟲公司治理完畢，現場尚未發現有存活之白蟻」。
- 結果：買方請求解除契約、返還價金、減少價金或賠償，全部被駁回。法院認為買方沒有證明白蟻蟲害在交屋前就已存在。
判決的理由不只一個，這裡要說的是：白蟻處理完之後，就很難再證明牠們什麼時候開始出現。所以在找人施工之前，先把現場留下來。
發現後的 5 個步驟
- 拍照錄影：蟻道、被蛀的木料、活的白蟻、地上的翅膀都拍。每個位置拍一張遠景（看得出在房子哪裡）、一張近景，旁邊放尺或硬幣當比例。手機照片會帶拍攝日期，原始檔不要刪。
- 請業者勘查並留紀錄：請合格的病媒防治業者到現場，確認種類、範圍與入侵路徑，留下日期、位置與照片。
- 通知賣方與仲介：用可以留下紀錄的方式通知，例如存證信函或書面訊息，附上照片和勘查紀錄。
- 問律師或地政士要不要先鑑定：如果打算求償，先確認是否要請技師公會或其他單位到場鑑定，再處理白蟻。
- 安排施工，並保留施工前後紀錄：白蟻會一直蛀，證據留好就盡快處理。施工時拍下拆開後看到的範圍，也是之後說明損害的資料。
交屋前可以先看的地方
看屋時多看幾個白蟻常出現的位置，能少很多麻煩。環境部指出，容易被雨水潑濕的木窗框、木門框，是台灣建築裡白蟻危害最常見的位置；其次是木天花板上方、木地板下方、固定木隔間和大型櫃子。
- 木門框、窗框下緣有沒有泥土線、敲起來是不是空的
- 踢腳板、木地板邊緣有沒有隆起
- 浴室、廚房附近的木作有沒有受潮發黑
- 插座、電箱周圍有沒有泥土
- 屋主有沒有留下過去的除白蟻收據或保固卡
如果是剛裝潢好的房子，看不到裡面的木作，可以請賣方說明裝潢時有沒有做白蟻防治。更多自我檢查見白蟻跡象：10 個徵兆自我檢查。
光氏可以幫的部分
我們能做的是現場的部分：確認是不是白蟻、範圍多大、從哪裡進來，拍照留下勘查紀錄，以及施工與保固。是否求償、怎麼求償，請交給律師或地政士。需要先保留現場等鑑定，勘查時告訴我們，我們會配合時程再施工。
本文整理判決與法條的公開內容，提供白蟻防治現場的實務建議，不構成法律意見。個案請洽律師、地政士或各縣市消費者服務中心。
延伸閱讀：現況說明書第 35 項「白蟻蟲害」怎麼看、發現白蟻怎麼辦、除白蟻費用怎麼算
常見問題
交屋後發現白蟻，可以馬上請除蟲公司處理嗎？
可以處理，但建議先把證據留好。白蟻會持續蛀，拖太久損害會擴大；同時，處理完之後現場就找不到活蟻。比較穩的做法是：先拍照錄影、請業者做勘查紀錄、通知賣方或仲介，再安排施工。如果打算求償，先問律師或地政士要不要先做鑑定。
勘查紀錄要寫哪些內容？
至少要有勘查日期、地址、發現位置、蟻道與被蛀範圍的照片、判斷的白蟻種類、建議的處理範圍。光氏勘查時會拍下現場照片，客人需要時可以整理成書面紀錄，施工前後的照片也會保留。
賣方在現況說明書勾「沒有白蟻」，我就一定能求償嗎？
不一定。在臺南地院這件判決裡，現況說明書第 35 項「本標的是否曾有白蟻蟲害之情形」勾的是「否」，買方還是敗訴，法院認為買方沒有證明白蟻在交屋前就存在。能不能求償要看個案證據，請洽律師。
發現白蟻後多久要通知賣方？
民法第 356 條規定，買受人要依通常程序從速檢查受領的物，發現瑕疵應即通知出賣人；不能即時發現的瑕疵，日後發現時也要即通知。實際期限與做法請洽律師或地政士。
客人怎麼說
光氏除蟲南高店、北高店在 Google 地圖合計近 800 則評論，都是 5.0 顆星。
「這次是免費保固內……週一早上8點半就準時到達，雖是免費保固一點也不馬虎，除了長蟲的地方外，週邊都有仔細檢查每個角落……也耐心說明白蟻是會如何活動，以及被蟲蛀的東西可以如何處理。」
林○○・2026 年・Google 評論（南高店）
客人附照 4 張
「上午聯絡「光氏除蟲」，即日下午便來勘查、細心講解及估價！……其間有任何疑問都樂於解答，讓我們增長知識。最後全程只需三小時會完成了。還有6年保固，如有問題都可以LINE繼續詢問。」
M○○・2026 年・Google 評論（南高店）
客人附照 4 張
「衣櫥跟廚房出現大量的白蟻，馬上聯絡光氏除蟲的業者，沒想到當天下午老闆馬上來查看狀況跟估價，家裡是透天每一層樓都看得很仔細，也很專業的提供我們意見」
H○○・2023 年・Google 評論（南高店）
客人附照 4 張
「舊屋的時候超多白蟻 還以為翻新就跟牠們說再見了 結果現在還沒裝潢完就出現白蟻……聽除蟲師傅說 才發現原來翻新到一半的毛胚屋狀態 就要先噴藥預防比較好」
朱○○・2023 年・Google 評論（南高店）
客人附照 4 張
「人員在施作前有詳細勘查白蟻破壞的狀況，施作時很細心的噴灑、針灌藥劑到每個木製的裡面，共施作2個半天 結束後也很詳細的說明後續清潔與保固事宜，很棒」
K○○・2026 年・Google 評論（南高店）
